Rivitalizzare significa rinvigorire o infondere nuova vita a qualcosa. A Baltimora, fin dagli anni '1970, si è diffuso un pessimismo urbano nelle comunità accademiche e politiche. Sembrava impossibile fermare la massiccia vendita di immobili. Il "mothballing" di Baltimora e altre forme di ridimensionamento dell'ambiente urbano sono state oggetto di discussione negli ambienti politici. Sebbene ciò fosse vero in passato, si è recentemente assistito a un aumento dell'ottimismo sul futuro delle città americane come Baltimora. Finalmente, dopo decenni di dubbi, i politici si stanno rendendo conto che le città possono essere migliorate. Gli interventi di sviluppo e rigenerazione urbana nel centro città hanno lasciato il posto a iniziative di quartiere più promettenti e alla riqualificazione delle aree densamente popolate, poiché la previsione dell'abbandono favorisce la rivitalizzazione dei quartieri.
Nonostante questa speranza, rimangono ancora molti punti oscuri nella comprensione. Le dinamiche di disinvestimento e reinvestimento sono poco comprese, in parte a causa della mancanza di dati. Ad esempio, non si comprende bene quando e perché determinati immobili vengano abbandonati, né si prevede che l'abbandono, favorendo la rivitalizzazione dei quartieri di Baltimora, si estenda agli immobili limitrofi.
Queste sono preoccupazioni urgenti a Baltimora. Il patrimonio edilizio di Baltimora è prevalentemente costituito da case a schiera in mattoni, il che significa che le spese di ristrutturazione, stabilizzazione e demolizione sono considerevoli. Questo, unito a decenni di declino, ha portato a 17,000 residenze vuote e abbandonate. Il nostro obiettivo nello sviluppo di questo modello di disinvestimento e investimento urbano è duplice: in primo luogo, approfondire la nostra comprensione di questo argomento e, in secondo luogo, aiutare la città a realizzare il suo programma in modo più efficiente ed efficace.
Grazie al prezioso supporto dell'Institute for Data-Intensive Engineering and Science (IDIES), i ricercatori sono stati in grado di integrare i dati amministrativi del Dipartimento per l'Edilizia Abitativa di Baltimora per costruire un ricco database longitudinale a livello di lotto del patrimonio immobiliare cittadino. Queste informazioni sono state utilizzate per indagare le cause della dismissione immobiliare, del degrado e della riqualificazione dei quartieri, e per valutare il successo di iniziative abitative come il programma "Vacant to Value" della città.
La 21st Century Cities Initiative della Johns Hopkins University ha recentemente stanziato fondi per garantire lo sviluppo continuo di questa risorsa innovativa e la sua applicazione a un'ampia varietà di sfide urbane. Insieme al Baltimore City Office of Code Enforcement, i ricercatori dei dipartimenti di Matematica Applicata e Statistica e Sociologia della Johns Hopkins University stanno lavorando a questo studio multidisciplinare.
Sulla base delle "20 domande" di Jim Gray, le informazioni sono state raccolte rapidamente e concentrate su una manciata di questioni che sarebbero servite sia come obiettivi a lungo termine sia come esigenze a breve termine per orientare l'indagine.
La prima fase: anticipare finanziariamente l'abbandono dell'utente
Una teoria consolidata tra gli studiosi di urbanistica è che un immobile abbandonato in una comunità aumenti la probabilità che anche altri immobili nelle vicinanze vengano abbandonati (al di là della posizione di mercato del quartiere). Tuttavia, modellare questo processo dinamico è molto più difficile e richiede dati longitudinali a livello di lotto, mancanti fino a poco tempo fa.
Questo metodo si basava su un database clienti esistente relativo alle geometrie di lotti ed edifici di Baltimora, al quale sono stati aggiunti ulteriori livelli di dati rilevanti per studiare le dinamiche degli alloggi sfitti. Utilizzando i dati sul consumo idrico, siamo stati in grado di sviluppare un indicatore indiretto dell'occupazione degli edifici, precedentemente assente nei modelli di abbandono. Leggi anche: Gli imprenditori dell'impatto urbano sono là fuori
La seconda fase: valutazione della politica
Vacant to Value (V2V) è un innovativo programma di bonifica del degrado edilizio a Baltimora che mira a riportare gli edifici abbandonati a un uso produttivo attraverso l'amministrazione controllata e la successiva vendita. Sebbene V2V sembri aver prodotto alcuni buoni risultati, non è ancora facile dedurre tali risultati da cambiamenti demografici e del mercato immobiliare più ampi. Nel contesto della rigenerazione basata sulla teoria del ciclo di vita del quartiere, i ricercatori urbani hanno difficoltà a utilizzare analisi statistiche robuste, in parte perché il grado di aggregazione spaziale a loro disposizione (la zona di censimento o la teoria del ciclo di vita del quartiere) è solitamente troppo grossolano per effettuare confronti ragionevoli. I dati analizzati, d'altra parte, hanno tratto beneficio dalla coerenza delle misurazioni nel tempo e nella scala, consentendo l'utilizzo di approcci di matching più robusti per un'inferenza causale più approssimativa.
Terza fase: Modellazione della rivitalizzazione
Grazie al lavoro preparatorio, l'indagine può essere estesa oltre queste prime due fasi. Dopo aver raccolto questi dati, è possibile prevedere diversi tipi di transizioni urbane, oltre a valutare i risultati degli interventi V2V.
Crollo dei posti vacanti
Nei giorni scorsi si è verificato un decesso a seguito del crollo di un'abitazione abbandonata a Baltimora. Alcuni team hanno ampliato la loro precedente soluzione dati includendo informazioni sull'impronta delle strutture costruite per esaminare il disinvestimento da una nuova prospettiva. Utilizzando le informazioni sull'impronta, hanno suddiviso gli isolati di case a schiera della città in "facce di sottoisolato" adiacenti, tenendo conto dei vicoli e delle precedenti demolizioni che lasciano spazi vuoti tra le case a schiera.
sugli stessi isolati. È più probabile che si verifichino crolli in corrispondenza dei terminali di queste facciate di sottoisolati, che non erano stati precedentemente identificati. Ogni struttura ad alto rischio è stata confrontata visivamente con le foto aeree di Connect Explorer. Alla fine del primo fine settimana, 80 case sono state distrutte perché ritenute pericolose per la sicurezza.
Demolizioni pianificate ed eseguite
Questo tipo di demolizione di emergenza è simile allo spegnimento di un incendio in quanto deve essere completato rapidamente. Anche i Dipartimenti di Pianificazione e Edilizia Abitativa di Baltimora sono in prima linea nell'organizzazione coordinata delle demolizioni. La tempistica del programma di demolizione pianificato a Baltimora ha ricevuto un apprezzatissimo impulso quando il Governatore del Maryland Larry Hogan ha lanciato il Progetto CORE, un nuovo programma per eliminare il degrado, all'inizio di quest'anno.
Grazie ai fondi aggiuntivi a disposizione, i funzionari della città di Baltimora hanno iniziato a individuare il prossimo gruppo di case abbandonate da demolire. L'identificazione di gruppi di proprietà adiacenti che erano state abbandonate ci ha permesso di semplificare la procedura, creando uno scenario di demolizione che massimizza l'efficienza e riduce al minimo il disagio per i residenti. Abbiamo individuato queste case eseguendo una complessa query di database che tiene conto di tutte le restrizioni necessarie e calcola la distribuzione geografica delle case a schiera.
Oggi, i funzionari della città discutono attentamente ogni proprietà proiettando una mappa contenente informazioni sulla proprietà selezionate da diversi set di dati amministrativi, tra cui l'identificazione di cluster autonomi e tenendo conto del feedback della comunità, della conservazione architettonica, della pianificazione strategica e del rapporto costi-efficacia.
Prima di demolire un edificio, è importante valutare come si inserirà nel contesto urbano più ampio. Il programma di demolizione strategica di Baltimora, in collaborazione con il Progetto CORE del Governatore , sta abbattendo gli edifici uno alla volta per far posto a parchi, nuove abitazioni e altri miglioramenti per la comunità.
