Revitalizar significa reponer o infundir nueva vida a algo. Desde la década de 1970, ha existido un pesimismo urbano generalizado en las comunidades académicas y políticas de Baltimore. Parecía imposible detener la venta masiva de activos. El cierre temporal de Baltimore y otras formas de optimizar el entorno urbano se han debatido en los círculos políticos. Si bien esto era cierto en el pasado, recientemente se ha observado un repunte del optimismo sobre el futuro de ciudades estadounidenses como Baltimore. Finalmente, tras décadas de dudas, los políticos están comprendiendo que las ciudades pueden mejorar. El desarrollo y la regeneración urbana en el centro de la ciudad han dado paso a iniciativas más prometedoras basadas en los barrios y a la reurbanización de espacios vacíos, ya que la revitalización de los barrios de Baltimore, que se prevé que desaparezcan, es el objetivo.
A pesar de esta esperanza, aún existen muchas lagunas en la comprensión. La dinámica de desinversión y reinversión es poco conocida, en parte debido a la falta de datos. Por ejemplo, no se comprende bien cuándo y por qué se abandonan ciertas propiedades, ni cómo predecir si el abandono que promueve la revitalización de los barrios de Baltimore se extiende a las propiedades vecinas.
Estas son preocupaciones apremiantes en Baltimore. El parque inmobiliario de Baltimore se compone predominantemente de casas adosadas de ladrillo, lo que implica que los gastos de rehabilitación, estabilización y demolición son considerables. Esto, sumado a décadas de deterioro, ha resultado en 17,000 viviendas desocupadas y abandonadas. Nuestro objetivo al desarrollar este modelo de desinversión e inversión urbana es doble: primero, profundizar nuestra comprensión de este tema y, segundo, ayudar a la ciudad a implementar su programa de manera más eficiente y eficaz.
Gracias al generoso apoyo del Instituto de Ingeniería y Ciencia con Uso Intensivo de Datos (IDIES), los investigadores pudieron combinar datos administrativos del Departamento de Vivienda de la Ciudad de Baltimore para crear una completa base de datos longitudinal a nivel de parcela del parque de viviendas de la ciudad. Esta información se utilizó para investigar las causas de la desinversión inmobiliaria, el deterioro y la revitalización de los barrios, y para evaluar el éxito de iniciativas de vivienda como el programa "Vacant to Value" de la ciudad.
La Iniciativa Ciudades del Siglo XXI de la Universidad Johns Hopkins ha asignado recientemente fondos para garantizar el desarrollo continuo de este recurso innovador y su aplicación a una amplia variedad de desafíos urbanos. Junto con la Oficina de Cumplimiento del Código de la Ciudad de Baltimore, investigadores de los departamentos de Matemáticas Aplicadas y Estadística y Sociología de la Universidad Johns Hopkins trabajan en este estudio multidisciplinario.
Basado en las "20 preguntas" de Jim Gray, se recopiló información rápidamente y se concentró en un puñado de cuestiones que servirían como objetivos a largo plazo y necesidades a corto plazo para guiar la investigación.
La primera etapa: Anticipar financieramente la salida del usuario
Una teoría arraigada entre los urbanistas es que una propiedad abandonada en una comunidad aumenta la probabilidad de que otras propiedades cercanas también lo sean (más allá de la posición de mercado del barrio). Sin embargo, modelar este proceso dinámico es mucho más complejo y requiere datos longitudinales a nivel de parcela, de los que se carecía hasta hace poco.
Este método se basó en una base de datos de clientes existente sobre la geometría de parcelas y edificios de Baltimore, a la que se añadieron capas adicionales de datos relevantes para investigar la dinámica de las viviendas vacías. Utilizando datos de consumo de agua, pudimos desarrollar un indicador indirecto de la ocupación de edificios, que antes no estaba presente en los modelos de abandono. Lea también: Hay emprendedores de impacto urbano.
La segunda etapa: evaluación de la política
Vacant to Value (V2V) es un programa innovador de remediación de edificios abandonados en Baltimore que busca rehabilitar edificios vacíos mediante la administración judicial y su posterior venta. Si bien V2V parece haber tenido algunos beneficios positivos, aún no es fácil extraer esos resultados de cambios demográficos y del mercado inmobiliario más amplios. En el contexto de la regeneración de la teoría del ciclo de vida del vecindario, los investigadores urbanos tienen dificultades para utilizar análisis estadísticos robustos, en parte porque el grado de agregación espacial disponible (el tramo censal o la teoría del ciclo de vida del vecindario) suele ser demasiado aproximado para realizar comparaciones razonables. Por otro lado, los datos investigados se beneficiaron de la consistencia de las mediciones a lo largo del tiempo y la escala, lo que permitió el uso de enfoques de emparejamiento más robustos para una inferencia causal más aproximada.
La tercera etapa: Modelado de revitalización
Gracias a las bases establecidas, la investigación puede extenderse más allá de estas dos primeras etapas. Tras recopilar estos datos, es posible predecir diversos tipos de transiciones urbanas, además de evaluar los resultados de las intervenciones V2V.
Colapso de vacantes
Recientemente se produjo una muerte tras el derrumbe de una casa vacía en Baltimore. Algunos equipos ampliaron su solución de datos anterior incluyendo información sobre la huella de las estructuras construidas para examinar la desinversión desde una nueva perspectiva. Utilizando esta información, separaron las manzanas de casas adosadas de la ciudad en submanzanas adyacentes, considerando callejones y demoliciones anteriores que dejan espacios entre las casas adosadas.
En las mismas manzanas. El derrumbe es más probable en las terminales de las caras de estas submanzanas, que no se habían identificado previamente. Cada estructura de alto riesgo se comparó visualmente con las fotos aéreas de Connect Explorer. Al final del primer fin de semana, 80 viviendas fueron destruidas por considerarse riesgos para la seguridad.
Demoliciones planificadas y ejecutadas
Este tipo de demolición de emergencia es similar a la extinción de un incendio, ya que debe completarse rápidamente. Los Departamentos de Planificación y Vivienda de Baltimore también están a la vanguardia de la organización coordinada de manifestaciones. El cronograma del programa de demolición planificado en la ciudad de Baltimore recibió un impulso muy apreciado cuando el gobernador de Maryland, Larry Hogan, lanzó el Proyecto CORE, un nuevo programa para eliminar el deterioro urbano, a principios de este año.
Con los fondos adicionales a su disposición, las autoridades municipales de Baltimore han comenzado a seleccionar el próximo grupo de viviendas abandonadas que se demolerán. La identificación de grupos de propiedades vecinas abandonadas nos permitió agilizar el procedimiento, creando un escenario de demolición que maximiza la eficiencia y minimiza las molestias a los residentes. Encontramos estas viviendas mediante una compleja consulta a una base de datos que considera todas las restricciones necesarias y calcula la agrupación geográfica de las casas adosadas.
En la actualidad, los funcionarios de la ciudad analizan cuidadosamente cada propiedad proyectando un mapa que contiene información de la propiedad extraída de diversos conjuntos de datos administrativos, incluida la identificación de grupos independientes y teniendo en cuenta los comentarios de la comunidad, la preservación arquitectónica, la planificación estratégica y la relación costo-beneficio.
Antes de demoler un edificio, es importante considerar cómo se integrará en el contexto urbano general. El programa de demolición estratégica de la ciudad de Baltimore, en colaboración con el Proyecto CORE del Gobernador , está derribando edificios uno por uno para dar paso a parques, nuevas viviendas y otras mejoras comunitarias.
