活性化とは、何かに新しい生命を吹き込んだり、補充したりすることです。1970年代以降、ボルチモアの学術界や政策立案界では、都市に対する悲観論が蔓延していました。資産の広範な売却を止める方法はないように思われました。ボルチモアの休止や、都市環境の適正規模化のその他の形態が政策サークルで議論されてきました。これは過去には真実でしたが、ボルチモアのようなアメリカの都市の将来に対する楽観論が最近高まっています。ついに、数十年の疑念を経て、政治家たちは都市を再び良くすることができると認識し始めています。都市の中心部での開発や都市再生は、ボルチモアの計画として、より有望な近隣ベースのイニシアチブやインフィル再開発に取って代わられました。
こうした期待にもかかわらず、理解には依然として多くの空白が存在します。不動産の売却と再投資の動向は、データ不足もあって十分に理解されていません。例えば、特定の不動産がいつ、なぜ放棄されるのか、また、ボルチモアにおける地域活性化を促進する放棄が近隣の不動産に波及していくことを予測できるかどうかなど、十分に理解されていません。
これらはボルチモアにおける喫緊の課題です。ボルチモアの住宅ストックは主にレンガ造りの長屋で構成されており、改修、安定化、そして解体にかかる費用は莫大です。これに数十年にわたる衰退が加わり、17,000万XNUMX戸もの空き家や廃墟住宅が生まれています。私たちがこの都市からのダイベストメントと投資のモデルを開発する目的はXNUMXつあります。XNUMXつ目は、この問題への理解を深めること、XNUMXつ目は、ボルチモア市がプログラムをより効率的かつ効果的に実施できるよう支援することです。
データ集約型工学科学研究所（IDIES）の厚意により、研究者たちはボルチモア市住宅局の行政データを統合し、市の住宅ストックに関する豊富な区画レベルの縦断データベースを構築することができました。この情報は、不動産売却、地域の荒廃、そして再活性化の原因を調査し、市の「空き家から価値へ」プログラムのような住宅関連施策の成功度を評価するために活用されました。
ジョンズ・ホプキンス大学の21世紀都市イニシアチブは、この画期的なリソースの継続的な開発と、様々な都市課題への応用を確実にするために、最近資金を割り当てました。ボルチモア市法執行局と協力し、ジョンズ・ホプキンス大学の応用数学・統計学部と社会学部の研究者が、この学際的な研究に取り組んでいます。
ジム・グレイの「20の質問」に基づいて、情報が迅速に収集され、調査を導くための長期目標と短期ニーズの両方として機能するいくつかの問題に焦点が絞られました。
第一段階：ユーザーの離脱を経済的に予測する
都市研究者の間では、コミュニティ内の1つの廃墟物件が、近隣の他の物件も（その地域の市場ポジションを超えて）廃墟となる可能性を高めるという説が長年支持されてきました。しかし、この動的なプロセスをモデル化することは非常に困難であり、最近まで欠如していた区画レベルの縦断的なデータが必要となります。
この手法は、ボルチモアの区画と建物の形状に関する既存の顧客データベースに基づいており、空き家動態を調査するための関連データの追加レイヤーが加えられています。水使用量データを使用することで、従来の放棄モデルには欠けていた建物の居住状況の代理指標を開発することができました。また、「都市インパクト起業家は存在する」も併せてお読みください。
第2段階：政策の評価
V2V（Vacant to Value）は、ボルチモアにおける革新的な荒廃修復プログラムであり、管財人の管理とその後の売却を通じて、空き家を生産的に活用することを目的とします。V2Vには一定の効果があったようですが、これらの成果をより広範な人口動態や住宅市場の変化から引き出すことは依然として容易ではありません。近隣ライフサイクル理論の再生という文脈において、都市研究者は堅牢な統計分析を用いることが困難です。その理由の一つは、利用可能な空間的集約度（国勢調査区または近隣ライフサイクル理論）が通常、合理的な比較を行うには粗すぎるためです。一方、調査データは、時間と規模を超えて測定が一貫しているという利点があり、より堅牢なマッチング手法を用いて、より近似した因果推論を行うことができます。
第3段階：活性化モデリング
基礎が構築されているため、調査は最初の2段階を超えて拡大することができます。このデータを収集することで、VXNUMXV介入の効果を評価するだけでなく、様々な都市の変化を予測することが可能になります。
空席の減少
最近、ボルチモアで空き家が倒壊し、死者が出ました。いくつかのチームは、既存のデータソリューションを拡張し、建設された建物のフットプリント情報を取り入れることで、新たな視点から投資撤退を検証しました。フットプリント情報を用いて、市内の長屋街区を隣接する「サブブロック面」に分割しました。この際、路地や以前の解体によって長屋街区間に空間が残っていたことを考慮しました。
同じブロックに複数の住宅が建設されました。これらのブロックは、以前は特定されていなかったターミナルに面しており、倒壊が発生する可能性が最も高いと考えられます。すべての高リスク構造物は、Connect Explorerの航空写真と目視で比較されました。最初の週末の終わりまでに、安全上の危険があると判断されたため、80軒の家屋が破壊されました。
計画的かつ実行された解体
こうした緊急解体は、消火作業と同様に迅速に完了させる必要があります。ボルチモア市の都市計画局と住宅局もまた、協調的な解体作業の実施において最前線に立っています。ボルチモア市の計画解体プログラムのタイムラインは、メリーランド州のラリー・ホーガン知事が今年初めに荒廃を解消するための新たなプログラム「プロジェクトCORE」を開始したことで、大いに前進しました。
ボルチモア市当局は、追加資金を得て、次に解体する廃屋群の選定に着手しました。近隣の廃屋群を特定することで、解体手続きを効率化し、効率を最大化し、既存住民への影響を最小限に抑える解体シナリオを構築することができました。これらの廃屋群は、必要なすべての制限を考慮し、長屋群の地理的なクラスターを計算する複雑なデータベースクエリを実行することで特定しました。
現在、市当局は、独立したクラスターの識別を含むさまざまな管理データセットから収集された不動産情報を含む地図を投影し、コミュニティのフィードバック、建築物の保存、戦略的計画、および費用対効果を考慮して、各不動産について慎重に議論しています。
建物を解体する前に、それが都市全体の景観にどのように調和するかを検討することが重要です。ボルチモア市では、州知事のプロジェクトCOREと連携した戦略的解体プログラムを実施しており、公園、新築住宅、その他の地域改善のための用地を確保するため、建物を一つずつ解体しています。
